深圳桃源村三期經適房已滿5年,可拿“紅本”上市。記者軒慧攝
  經適房上市為何要繳增值收益、交易價格如何計算 市住建局答疑——
  本報訊 (記者肖陸軍)《深圳市經濟適用住房取得完全產權和上市交易管理暫行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》),已於2014年9月9日至9月15日公開征求意見。
  昨日,就市民和媒體關心的關於《辦法》的有關問題,市住建局有關部門負責人進行了以下解答。
  繳納增值收益
  將用於保障房建設
  問:《辦法》為何以2008年1月18日作為界定適用範圍的時間節點?
  答:市住建局解釋稱深圳於2008年1月18日發佈並實施了《深圳市經濟適用住房管理暫行辦法》。自此,國家關於解決城市低收入家庭住房困難的經濟適用住房政策在深圳正式實施。所以,《辦法》以2008年1月18日作為界定適用範圍的時間節點。
  問:為什麼要繳納增值收益?繳納的增值收益款用途是什麼?
  答:作為保障性住房,經濟適用住房由政府提供政策優惠,其銷售價格遠低於市場價格。
  經濟適用住房取得完全產權或上市交易時,向政府繳納合理比例的增值收益,並將增值收益納入深圳保障性住房專項資金,用於保障性住房建設,使更多的住房困難家庭受惠,對於實現住房保障制度的可持續發展具有重要意義。
  買受人可代繳納增值收益
  問:如果經濟適用住房權利人需轉讓住房,但無力繳納增值收益,該怎麼辦?
  答:針對此類情況,《辦法》中規定了具體解決措施:購買經濟適用住房5年後,取得完全產權前,權利人需要轉讓該住房的,可以自行與買受人確定交易價格,申請上市交易。符合上市交易條件的,可由買受人代為繳納增值收益後,持市住房保障主管部門出具的取得經濟適用住房完全產權和上市交易的批覆,到市房地產登記部門共同申請辦理房地產證(紅本)。
  據瞭解,自《辦法》公開征求意見以來,有市民提出,經濟適用住房不應取得完全產權或上市交易,確需取得完全產權或上市交易的,應向政府繳納100%的增值收益。市住建局認為,在有關法規政策修訂之前,還應嚴格執行現行規定。
  交易按照二手房計稅
  問:計算增值收益時,經濟適用住房市場價格如何確定?
  答:《辦法》第五條規定:申請取得完全產權的,其市場價格按照申請時該套住房的二手房交易計稅價格計算;上市交易住房的,其市場價格按照申報的交易價格計算,但申報的交易價格低於申請時該套住房的二手房交易計稅價格的,按照二手房交易計稅價格計算。
  二手房交易計稅價格,又稱存量房交易計稅參考價格,是稅務部門為加強房地產交易環節稅收徵管,根據有關規定,對存量房(即二手房)交易成交價格明顯偏低且無正當理由的,實行計徵各項稅款時所採用的價格。
  換紅本註明經適房
  不符關政策法規規定
  問:《辦法》未採納部分經濟適用住房買受人提出的“不繳納增值收益,只把房地產證換成紅本,在證中註明經濟適用住房屬性”的訴求,理由是什麼?
  答:根據深圳房地產管理政策法規規定,經濟適用住房房地產證由綠本換成紅本後,其權利人對住房依法享有完全產權,即依法享有占有、使用、收益、處分住房的權利,可以自由轉讓、出租、抵押住房。而國家和深圳經濟適用住房政策法規規定,經濟適用住房權利人在繳納增值收益前,是不能取得完全產權的。部分經濟適用住房買受人的上述要求,不符合國家和深圳相關政策法規的規定,故《辦法》沒有採納其訴求。
  據瞭解,北京、上海、杭州等城市只有一種顏色的房地產證,為了區分經濟適用住房的有限產權和普通商品房的完全產權,他們在經濟適用住房房產證內頁標註房產性質為經濟適用住房,用以限制其權利人不能自由轉讓,不能出租、抵押,實質與深圳房地產證(綠本)是一致的。
  增值收益
  計算公式
  應繳增值收益=【經濟適用住房市場價格-經濟適用住房原購買價格】×50%-稅費(原購經濟適用住房的實際發生額)。  (原標題:經適房上市按二手房計稅)
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