□本報隨身碟記者杜萌
  7月29日9時,河南省高級人民法院審判監督庭公開審理一起商業房產租賃糾竹北買房子紛。此案申請方是洛陽新銀泰百貨公司,被申請方是洛陽華廈房地產開發有限公司。這起訴訟已歷經兩級法院三次審理、三次判決。本次庭審兩案並審,糾紛雙方互為申請方與被申請方。
  記者到庭旁聽了隨身碟案件審理全過程。
  背景
  逾3萬平SD記憶卡方米商業房產租期20年
  開庭前,記者上網查詢華廈公新竹售屋司,知悉該公司成立於2004年4月,是一家大型房地產開發企業,開發建設項目有華廈富雅東方。另據《洛陽日報》報道:華廈富雅東方項目是“洛陽市的重點建設工程”,總投資約1.66億元人民幣,占地面積10597.2平方米,總建築面積94885平方米,是一個集商業、住宅、辦公、酒店及酒店式公寓為一體的綜合建築體。
  記者旁聽庭審時瞭解到:2008年12月23日,華廈公司經與上海南站廣場商業管理有限公司友好協商,共同簽訂了《洛陽華廈“富雅東方”商業房產租賃合同》。華廈公司將“富雅東方”地下一層至地上五層、建築面積逾3萬平方米的商業房產作為租賃物出租,約定以扣點方式計算租金,租賃期限為20年。
  雙方在這份租賃合同中還約定:合同簽訂後,上海南站公司在項目所在地設立新的公司,以“銀泰”為商號進行經營,將這份合同項下上海南站公司所有權利和義務全部轉讓給新設立的公司。
  於是,新公司設立,名為新銀泰公司。
  2009年6月3日,華廈公司、上海南站公司、新銀泰公司三家公司簽訂了房產租賃合同變更協議,完成第一份租賃合同中約定的全部轉讓事項。
  “2010年1月10日的洛陽寒氣逼人,洛陽新銀泰購物中心內則暖意融融、人流如織,經過幾個月的緊張籌備,新銀泰於當日正式開門迎客。”
  這是《河南商報》對洛陽新銀泰購物中心開業的即時報道,還有省內多家報紙以《百貨“豪門”戰洛陽》、《洛陽商戰進入戰國時代》為標題,以新銀泰購物中心開業為新聞點,展望洛陽商圈趨向繁榮的美好遠景。
  華廈公司
  以“銀泰”商號經營是合同基礎
  2011年3月2日,華廈公司向洛陽盛泰百貨有限公司(原新銀泰公司)發出《解除租賃合同通知書》,通知書稱:
  “銀泰”作為百貨業的知名商號、上市公司,貴公司註冊的百貨公司以該商號經營是業績的重要保證。貴公司以“銀泰”商號經營是貴公司的根本義務,也是我公司同意按稅後營業額的比例計取租金的基礎。但合同簽訂後,貴公司並未履行自己的根本義務,先以疑似“銀泰”的“新銀泰”作為商號經營,在經營情況嚴重下滑後,索性完全拋棄佯裝“銀泰”和“新銀泰”商號,變更為洛陽盛泰百貨有限公司,直接導致經營狀況惡化,直接致使我公司的立約目標無法實現……
  華廈公司認為上述行為已經構成根本性違約,遂正式通知對方終止雙方租賃關係,請對方商戶全部撤離商場。
  開庭後,審判長明確表示,申請方與被申請方對河南省高院重審程序發表的意見不屬於法庭調查和辯論的內容。審判長根據各方當事人陳述與答辯,對本案爭議焦點歸納了三大問題:
  導致此案合同目的無法實現的根本原因是什麼?新銀泰公司是否存在根本違約行為?本案合同是否應當解除?
  經向雙方徵詢意見後,審判長要求雙方圍繞上述焦點問題展開辯論。
  據華廈公司第二位答辯人在法庭上講述,這起糾紛的起訴背景是由於新銀泰公司將名稱改為盛泰。而此時經工商調查,華廈公司發現銀泰百貨已經不再是上海南站公司的控股股東。儘管在這種背景下政府多次協調雙方,但協調不成,只好通過訴訟來解決合同出現的問題。
  這位答辯人在法庭上提出,新銀泰在訴訟過程中多次股權變更,在註冊資本和經營方面表現出它不能再經營下去的情況。
  新銀泰公司
  有人用非法手段干擾正常經營
  第一輪法庭辯論開始後,新銀泰公司委托代理人表示:新銀泰公司在履行合同過程中嚴格按照合同約定及各方商定事項履行合同義務,沒有違約行為。
  這位代理人提及雙方在開業前就對以“新銀泰購物中心”作為商號達成一致,不使用“銀泰”商號。他解釋說,租賃合同對商號使用約定的表述中沒有對承租人與上市公司銀泰百貨有限公司的法律關係作出特別說明。問題在於,華廈公司在送達《解除租賃合同通知書》之前,從未對使用的商號提出異議。能對此進行佐證的證據有:華廈公司於2009年9月24日向新銀泰公司出具了書面聲明,同意使用“新銀泰購物中心”作為商號。
  在新銀泰公司委托代理人看來,沒有任何法律文件要求新銀泰公司與“銀泰”“銀泰百貨”確立任何法律上的關係。
  論及新銀泰公司經營狀況惡化,這位委托代理人作出如下陳述:
  ——華廈公司不履行租賃合同中明確規定甲方的合同義務:由於華廈富雅東方工程沒有通過消防部門驗收,致使購物中心無法正常開業。為了不損害雙方共同利益,儘早開業,新銀泰公司為華廈公司墊付1500萬餘元資金,完成了應由華廈公司承擔的通過消防工程驗收的合同義務。如今,這一訴訟糾紛尚在洛陽市中級人民法院的審理之中。
  ——2010年12月18日,訴訟尚未開始,華廈公司在報紙刊登《敬告》及在商場玻璃上張貼《敬告》,渲染合同雙方因出現合同糾紛進入訴訟階段,給商戶造成恐慌。
  ——2011年3月22日和4月1日,華廈公司糾集社會閑散人員,對商場進行圍攻,並將商場各大門上鎖封門、阻止顧客出入,張貼通告、封條,恐嚇、驅趕商戶,並對商場工作人員實施人身攻擊,故意損壞商場財物。華廈公司多次將洛陽市中院查封新銀泰商場的公告及封條撕掉,砸碎商場櫥窗和門玻璃。
  辯論
  新聞採訪事實能否作為證據
  審判長在法庭辯論前特意強調各方不得作出虛假陳述,否則將承擔法律後果。
  在法庭上,新銀泰公司委托代理人將最高人民檢察院影視中心去年9月攝製並播出的專題片《新銀泰商廈之劫》遞交給法官,表示新聞記者的採訪可以提供有關案情的一些調查情況。
  記者搜索視頻查詢並仔細觀看了最高人民檢察院影視中心“法治中國”欄目播放的《新銀泰商廈之劫》專題片,片中新銀泰商場即時監控錄像顯示,一些胸戴華廈公司工號的青壯男子涌入商場。
  針對對方聲稱採用非法手段情形的描述,華廈公司兩位代理人進行了回應。
  華廈公司第二位代理人表示,“對方說的打砸問題,在我們社會主義國家,政府不允許存在這種現象,法律也不允許”。據他解釋,“有一個短暫的衝突,對方(沒說是誰——記者註)阻止商場不能開業,之後雙方都報了警,公安部門和官員到現場解決,很短時間就恢復了正常”。
  提到砸玻璃,這位代理人說:“商場關了許多時間之後,我們為重新招商,在這種情況下把門的玻璃和櫥窗都要砸掉。”
  談及撕毀法院封條之事,這位代理人說:“我撕法院的封條,那我變成什麼啦?”接著,他說:“咱們不能歪曲事實給法官做誤導。”
  記者發現,作出以上陳述的華廈公司委托代理人,曾以華廈公司負責人的身份出現在《新銀泰商廈之劫》的鏡頭中,他在回答採訪記者詢問華廈公司撕毀法院公告及封條時說:“我們自己撕的(封條),我們也不守法了。我們撕了一周了,也沒人來找我們,就這種狀態。”
  “沒聽說過媒體的(報道)可以做這種證據。”華廈公司另一位委托代理人表示,“媒體的報道不知能不能做這個(訴訟)具體的證,它是什麼方式(拍攝)下來的,進行剪接和剪裁,都是有傾向性的。”
  庭審中,有4家施工單位代表到庭旁聽。他們未經法庭允許,在旁聽席上質疑華廈公司委托代理人,他們的言行被審判長嚴厲制止。
  庭審近兩個半小時結束。
  記者在庭審結束後詢問得知,這4家施工單位因這場糾紛牽連,總計有3000多萬元的工程欠款無法收回。他們告訴記者,不光他們受到損失,還有很多商戶、供應商受到損失,進入訴訟官司的案件多達二十多起。
  (原標題:一樁房產租賃合同糾紛引連環訴訟)
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